En 2025, acheter un logement ne signifiera plus forcément devenir seul maître à bord : la loi Lagleize, adoptée en 2019, impose une séparation systématique entre le terrain et la construction dans plusieurs zones urbaines. Ce changement de cap bouleverse l’accès à la pleine propriété et redéfinit l’équilibre du marché immobilier. Fini, dans de nombreux secteurs, l’achat groupé du sol et du bâti : il faudra désormais composer avec des règles inédites.
Cela dit, tout n’est pas figé. Les biens hors zones tendues échappent parfois à cette nouvelle donne, tout comme les ventes conclues avant l’entrée en vigueur des textes. Les futurs acquéreurs devront donc scruter la carte du territoire, débusquer les exceptions, et saisir les opportunités là où elles subsistent.
Propriété à 100 % après 2025 : mythe ou réalité pour les futurs acheteurs ?
La volonté de devenir pleinement propriétaire d’un logement s’accompagne désormais d’interrogations inédites pour celles et ceux qui ambitionnent d’acheter. L’accès total à la propriété, en particulier dans les grandes villes, ne sera plus automatique. La loi Lagleize et la dissociation foncier/bâti viennent bouleverser une pratique ancrée depuis des générations : acquérir un bien en pleine propriété.
Les disparités s’accentuent. Dans certaines communes périphériques ou rurales, l’achat classique, terrain et maison réunis, restera envisageable. Mais en zone urbaine, le tableau change. Les primo-accédants et les familles modestes, déjà mis à l’épreuve par la flambée des prix et la volatilité des taux, vont devoir composer avec des formules hybrides. Entre bail réel solidaire, dissociation foncier/bâti, et contraintes bancaires, le parcours se complexifie.
Voici les principaux obstacles qui s’imposent sur le chemin de la pleine propriété :
- La proportion de crédits immobiliers permettant d’accéder à la pleine propriété baisse nettement dans les grandes agglomérations.
- Le plafond du taux d’usure et la prudence des banques limitent l’accès au crédit traditionnel.
- Les dispositifs comme le plan épargne logement (PEL) ou le prêt à taux zéro (PTZ) offrent peu de flexibilité.
Le rêve d’acheter un logement « à soi » s’éloigne pour certains, alors que le marché impose de nouveaux codes. Malgré quelques signes d’accalmie au printemps 2024, légère baisse des taux, hausse discrète des transactions,, la pleine propriété devient une option rare pour de nombreux ménages. Beaucoup devront réorienter leur projet ou s’éloigner des centres urbains pour concrétiser leur ambition.
Ce que la loi Lagleize et les nouvelles régulations changent vraiment
La loi Lagleize, récemment remise à l’agenda par la commission des finances, attaque de front le coût du terrain. Son principe : dissocier la propriété du sol de celle du bâti grâce à des organismes de foncier solidaire. L’acheteur devient propriétaire des murs, mais pas du terrain. Cette formule permet de réduire le ticket d’entrée, mais elle modifie en profondeur la conception de la propriété immobilière.
Ce texte, porté par Jean-Luc Lagleize, s’inscrit dans une série de mesures qui cherchent à rééquilibrer un marché sous tension, en particulier dans les métropoles et les zones touristiques. À côté, le projet de loi finances 2024 restreint la location meublée de courte durée pour freiner la spéculation et libérer des logements à la vente. D’autres réformes s’ajoutent : TVA sur l’accession sociale, fiscalité accrue sur la location nue, restrictions sur les locations touristiques… Le paysage immobilier se transforme par touches successives.
Trois points méritent l’attention pour comprendre les nouveaux enjeux :
- La loi Lagleize cible d’abord les villes où les prix dépassent les seuils de l’accessibilité sociale.
- La dissociation foncier/bâti, déjà expérimentée à Lille, Bordeaux ou Rennes, redéfinit le parcours des primo-accédants.
- Les organismes fonciers solidaires s’imposent comme des acteurs de premier plan.
Ce mouvement législatif accompagne la volonté de contenir l’inflation immobilière, alors que la Banque Centrale Européenne surveille de près la situation. Pour de nombreux Français, la question change : il ne s’agit plus seulement d’acheter, mais de comprendre dans quelles conditions, et pour quelle durée, il sera encore possible de posséder un bien à 100 %.
Faut-il craindre la fin de la pleine propriété immobilière ?
La pleine propriété reste une référence solide pour le patrimoine en France. Pourtant, sa fragilisation inquiète. Entre débats sur la fiscalité, pression croissante de la taxe foncière, et essor des formules alternatives, la confiance vacille. Les candidats à l’achat total d’un logement s’interrogent : ce modèle existera-t-il encore après 2025 ?
Dans les secteurs où la demande dépasse l’offre, l’achat en pleine propriété se raréfie. La fiscalité immobilière, déjà renforcée par la hausse de la taxe foncière et la création de la taxe sur les logements vacants, contribue à cette évolution. Peu à peu, se dessine un marché à deux vitesses : d’un côté, ceux qui disposent d’un apport conséquent ou d’un héritage continuent d’accéder à la pleine propriété ; de l’autre, les ménages modestes se voient proposer des solutions hybrides, moins pérennes.
Cela dit, l’attachement au statut de propriétaire ne faiblit pas. Hors des grandes villes, notamment dans les zones rurales, le modèle traditionnel résiste mieux, même s’il reste tributaire de la vitalité de ces territoires. Le paysage s’étire : métropoles sous régulation, campagnes où l’achat demeure accessible, à condition de s’accommoder parfois d’un éloignement ou d’un marché local peu dynamique.
Dès lors, la question se pose : investir dans la pleine propriété a-t-il encore du sens face à la multiplication des outils alternatifs ? Les choix deviennent plus tranchés, entre désir d’autonomie patrimoniale et nécessité d’adapter ses attentes à de nouvelles règles du jeu.
Des opportunités à saisir malgré les nouvelles règles du jeu
Le marché immobilier bouge, les taux évoluent, les dispositifs changent… mais le désir de devenir propriétaire ne faiblit pas. Après 2025, des leviers parfois peu connus permettent toujours d’accéder à la pleine propriété. Plusieurs banques desserrent leurs critères, tandis que le prêt à taux zéro (PTZ) reste accessible jusqu’en 2027, recentré sur les ménages modestes et les zones où la demande est la plus forte.
Parallèlement, la correction des prix immobiliers dans certaines villes ouvre une fenêtre d’opportunité : l’achat redevient envisageable pour les primo-accédants. Obtenir un crédit reste exigeant, mais la concurrence entre établissements permet parfois de négocier. Présenter un dossier solide, mettre en avant une gestion financière rigoureuse ou un projet de rénovation énergétique peut faire la différence.
Voici comment optimiser ses chances dans ce nouveau contexte :
- PTZ : possibilité de financer une partie de l’achat, dans le neuf ou l’ancien avec travaux.
- Rénovation énergétique : cumul de plusieurs aides pour alléger le coût global du projet.
- Négociation des taux : davantage de marges pour les acquéreurs présentant un apport ou un projet durable.
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) devient un argument décisif : un logement bien noté rassure les banques et se revend mieux. L’investissement locatif dans l’ancien, associé à des travaux de rénovation, permet également de bâtir un patrimoine et d’atteindre progressivement la pleine propriété. Ces leviers, bien utilisés, offrent des alternatives pour traverser un marché devenu plus sélectif.
En somme, l’avenir de la pleine propriété ne se joue plus sur le terrain des certitudes. Il invite à repenser sa stratégie, à explorer les marges de manœuvre, et à construire, pierre après pierre, un projet immobilier qui ressemble à ses ambitions. La donne a changé, mais la partie n’est pas terminée.
